CRE, COVID-19 ile nasıl başa çıkıyor?

CRE, COVID-19 ile nasıl başa çıkıyor?


Modern ofis binası güneş ışığında yakın çekim

Getty

Farklı gayrimenkul sektörlerinin mevcut krizle nasıl başa çıktığını ve buna nasıl uyum sağladığını inceleyen kısa bir dizinin bu ikinci yazısında, ticari gayrimenkul (CRE) üzerine odaklanacağız. Son aylarda lojistik gibi net kazananlar ve perakende gibi kesin kaybedenler olsa da, ofis pazarı ikisinin arasında bir yerde. Birçoğumuz evden çalışmaya alıştık ve tam zamanlı ofis çalışmasının geçmişte kaldığına inanmak için nedenler var, ancak işe gitme ihtiyacımızdan asla vazgeçmemiz olası değil. Sonuçta, biz insanlar son derece sosyal varlıklarız ve salgın bize verimliliği en üst düzeye çıkarmayı öğretirken ve birçok kişiyi uzaktan ve esnek çalışmayı keşfetmeye ve benimsemeye zorlasa da, işleri yapmanın bu yeni yolunun sona ermesi olası değil. sonsuza kadar ofis pazarı ile. .

Bununla birlikte, şirketin ve çalışanlarının ve dolayısıyla sahiplerinin ofis pazarına yaklaşımlarındaki değişimin hızla hızlandığına şüphe yok. Çoğu durumda ve son sütundaki konut alanında gördüğümüze benzer şekilde, değişiklik zaten başlamıştı ve COVID-19 bunu katalize etti.

İşlem sayısında ve işlem hacimlerinde yıldan yıla değişiklik

İşlem sayısında ve işlem hacimlerinde yıldan yıla değişiklik

Reonomi

Reonomy, New York merkezli bir emlak araştırma ve veri başlangıcıdır. Pazar analisti Omar Eltorai bana ABD pazarının nasıl değiştiğine dair bir genel bakış verdi. Başlangıç ​​olarak, tüm piyasalarda hem işlem gören toplam dolar hacmi hem de toplam işlem sayısı açısından piyasa aktivitesinde dramatik bir düşüş oldu. Bununla birlikte, daha büyük pazarlar (Eltorai’nin nüfusa göre İlk 30 Metropolitan İstatistik Bölgesi veya MSA olarak tanımladığı), daha küçük pazarlara göre daha ciddi bir düşüş yaşadı. Pek çok yatırımcı, salgının hızlandırdığı eğilimlerin uzun vadeli etkileri konusunda çok temkinli davranıyor ve daha yüksek yaşam maliyetlerine sahip büyük şehirlerin çekiciliği konusundaki beklentileri sorguluyor.

Mülk türüne göre değişim yüzdesi

Mülk türüne göre değişim yüzdesi

Reonomi

Hacimler etkilenmiş olsa da, Reonomy verileri ofis sektörü için önemli bir genel fiyat değişikliği göstermemektedir. Şaşırtıcı olmayan bir şekilde, pandemi sırasında konukseverlik en sert şekilde etkilendi ve bu, daha büyük pazarlarda daha da şiddetlendi. Daha büyük pazar ve perakende ofis mülk değerleri de etkilenmiştir. Eltorai, bu analizle sıkı bir şekilde ilgili olmasa da, çok aileli verileri de paylaştı ve “fiyatlardaki genel düşüş biraz şaşırtıcı olsa da, rakamlar daha küçük pazarların pazarların acısından kurtulmuş olduğunu gösteriyor. daha büyük olanlar, bu da pek çok insanın son on yıldır devam eden kentleşme eğilimini tersine çevirmesi ve daha az yoğun nüfus merkezlerine taşınmasıyla destekleniyor. ” Son olarak, boş partiler, özellikle küçük pazarlarda çok iyi performans gösterdi; Bu, pandemiye rağmen ülke genelinde daha küçük pazarlarda inşaat faaliyetlerindeki toparlanma ile ilgili yorumları ve haberleri desteklemektedir.

Yıllara göre alıcı ve satıcı türleri

Yıllara göre alıcı ve satıcı türleri

Reonomy

Eltorai ayrıca, “genel piyasa aktivitesi önemli ölçüde çökerken, piyasa katılımcılarının kompozisyonunun bununla bir ilgisi olabileceğini görebiliriz” dedi. Kurumlar pazarın çoğunluğunu oluşturuyor (son 5 yıldaki satın alma işlemlerinin% 60’ından fazlasını, 2015’te% 68’ini oluşturuyor) ancak pandemiyle ilgili yeni tedbirleri görünüşe göre iştahlarını azalttı. 2020 yılında ticari kuruluşlar işlemlerin yalnızca% 56’sının alıcısı olmuştur ve en büyük pazarlarda en yavaşlayanlar onlardır.

Bu belirsiz pazarda, yatırımcılar ve varlık yöneticileri portföyleri yönetmek ve bilinçli yatırım kararları vermek için teknolojiye güveniyor. Bulut tabanlı bir CRE varlık yönetimi yazılımı sağlayıcısı olan Coyote Software’in CEO’su Oli Farago, benimle paylaştı ki, yatırım ekipleri ve varlık yöneticileri, piyasadaki oynaklığın yatırımları nasıl etkileyeceğini değerlendirmek için teknolojiyi giderek daha fazla kullanıyor. gelecek ve bir portföyün bu değişikliklerdeki riske maruz kalma durumunu değerlendirmek. zamanlar.

Farago, “Covid-19 salgınından önce bile, yatırım ve fon yönetimi topluluğunun fonlarını yönetme ve yorumlama biçimlerinin hızı, sıklığı, tutarlılığı ve verimliliği konusundaki taleplerinde gerçek bir değişim görmeye başladık. veri. Mevcut dönüştürücü değişim ve belirsizlik iklimi, mobil ve uzaktan çalışmaya doğru kaçınılmaz hareketle birleştiğinde, bu talebi artırıyor ve hızlandırıyor. “

Pandemi başladığından beri CRE piyasasında, özellikle 1. Kademe şehirlerdeki kurumsal yatırımcıların mevcut krizde bekledikleri ve yaklaşımı gördükleri için net bir yavaşlama oldu; ancak fiyatlar şu an için yüksek seyrediyor. Bununla birlikte, ofis alanında, COVID-19’dan önce hızla büyüyen bir alt sektör, şimdi ilgide ciddi bir ivme yaşıyor: esnek veya esnek ofis alanı.

Breather, küçük toplantı alanlarından tam hizmet veren 13.000 metrekarelik ofislere kadar, ABD ve Kanada’da isteğe bağlı ofis alanını işleten, hizmet olarak alan Montreal merkezli bir hizmet sağlayıcıdır. CEO Bryan Murphy bana ofis kiralamasının% 50’ye varan oranlarda (New York gibi daha büyük pazarlarda) azaltıldığını söyledi çünkü bina sakinleri, insanların ne zaman ofise tam zamanlı olarak dönebilecekleri gibi faktörleri değerlendiriyorlar. uzun vadeli etkiler evden işe yarayacak ve COVID’in işletmeler üzerindeki kalıcı etkileri ne olacak.

Murphy’ye göre, “Her ay yüzlerce şirketle görüşüyoruz ve ortalama olarak pandemiden sonra ofis alanlarını% 20 oranında küçültmek istiyorlar. New York’ta, bir çalışana ev sahipliği yapmak yılda 15.000 dolara mal oluyor ve şirketler bu masrafı kısmak istiyor. Ofis alanı çoğu işletme için en büyük üç masraftan biri olduğu için evden çalıştıkları için mutlular. “

Sonuç olarak, Breather’ın ve bunun gibi diğer esnek sağlayıcıların satış portföyü tüm zamanların en yüksek seviyesinde. Tipik kira süresi 5-7 yıl iken, Breather ile en kısa dönem bir ay olduğu için belirsizlikle karşı karşıya kalan işletmeler, kira sözleşmelerini yenilemektense esnek bir şekilde rezervasyon yapmayı tercih edeceklerdir.

COVID-19’dan önce şirketler esnekliği zaten benimsiyordu. Şu anda ofis pazarının% 2’sini temsil ediyor ve pandemiden önce% 50 CAGR ile büyüyordu ve tahminler 2030 yılına kadar% 30 pazar payına ulaşmasını bekliyor. Artan bir şekilde, en büyük şirketler bile bir sözleşme imzalayacak. uzun vadeli kiralama. karargahları için ve uydu ofisleri için esnek alanı kullanarak, onlara iş ihtiyaçlarına göre büyütme veya küçültme özgürlüğü veriyor. Bu değişim, Amerika Birleşik Devletleri’nin hızlanıp esnek trendin öncüsü olan Birleşik Krallık’ı yakalamasıyla dünya çapında gerçekleşiyor.

Murphy, en azından önümüzdeki 24 ay boyunca şirketlerin salgın ve belirsiz ekonomik beklentiler nedeniyle uzun vadeli bir kira sözleşmesi imzalamaya isteksiz olacağını tahmin ediyor. Birçoğu kira sürelerinin dolmasına izin verdi ve maliyetleri düşürmek ve geleceklerini desteklemek için tamamen evden çalışıyor. Bu şirketlere hizmet vermek için, Breather, şirketlerin ihtiyaç duyduklarında tüm ekiplerinin birlikte çalışması için maliyetinin bir kısmıyla birlikte çalışması için çalışma alanları ayırmasına olanak tanıyan uygulama tabanlı aylık üyelik programı Passport hizmetini başlattı. bir alan kiralayın.

Son olarak, CRE’de teknoloji kullanımı pandemi sırasında da hızlanıyor. Önceki sütunda gördüğümüze benzer şekilde, ancak daha çok, buranın insanların evleri değil, işyeri olduğu göz önüne alındığında daha az gizlilik endişesi olduğu için, sahipler teknolojiyi kendi yöntemlerinde verimliliği artırmak için kullanıyorlar. binalarını yönetiyorlar. Böyle bir örnek, bir ağ ve akıllı bina enerji yönetimi yazılım şirketi olan Livingston tabanlı Mantıksal Binalar’dır.

COVID-19’un ofiste kaç kişinin olduğunu etkilemesiyle, platformunuz kapı sensörlerinden ve diğer IoT cihazlarından bina doluluğu hakkında bilgi alacak ve bina operasyonları hakkındaki veri setine dayanarak, sistemlerin Binanın çalıştığı görülüyor. Çok zor. Örneğin, çalışanların yalnızca% 20’si ofise döndüyse ve sıcaklıklar rahatsa, enerji kullanımı düşük olmalıdır. Gerçek zamanlı yardımcı değer okumalarının yüksek olduğunu varsayarsak, sistem mevcut koşullarda açık olması gerekmeyen bir kompresör gibi enerji israfını arayacak ve tesis ekibini uyaracaktır. Bu ve benzer veya tamamlayıcı çözümler, mülk sahiplerinin ve operatörlerin, personeli evden çalışırken portföy maliyetlerini etkili bir şekilde kontrol etmelerine yardımcı oluyor.

Peki COVID-19, CRE pazarını nasıl etkiliyor? Biz sadece yüzeyi çiziyoruz, ancak bazı önemli eğilimler net. Ofis sektörü salgın fırtınayı atlatsa da şimdilik bulutlar dağıldığında bile eskisi gibi çalışmaya devam etmeyecek. Esnekliğin ön plana çıkması nedeniyle, büyük kiracılarla uzun vadeli kiralamalar giderek daha nadir hale gelecektir. Teknoloji, hem alanların nasıl kiralanacağı ve yönetileceği hem de yatırımcıların portföyleriyle nasıl ilgileneceği konusunda sürücü koltuğunda olacak.

Bir cevap yazın

E-posta hesabınız yayımlanmayacak. Gerekli alanlar * ile işaretlenmişlerdir

Aşağıda gördüğünüz rakamları girin : *

Reload Image